הועדה המקומית לתכנון ובניה י-ם נ' פלפון סנטר בע"מ ואח'

פסק דין

כללי

לפניי ערעור וערעור שכנגד על החלטת השמאי המכריע בעניין היטל השבחה, שהוגשו לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה").

על פי השומה המכרעת, אותה ערך השמאי המכריע יצחק זרניצקי, על המשיבים לשלם היטל השבחה עבור המקרקעין שבבעלותם בסך כולל של 8,765,835 ש"ח, כל אחד על פי חלקו בזכויות במקרקעין.

המקרקעין הינם מתחם באזור התעשייה בתלפיות ירושלים, בין הרחובות דרך בית לחם, רחוב האומן ורחוב התעשייה ומכונים כפרויקט "בליליוס". למעשה מהווים המה חלק ממגרש הידוע בספרי המקרקעין כמגרש 22 בגוש 30129, שטח המתחם עומד על כ- 56,688 מ"ר, והינו מצוי בבעלות משותפת (במושע) של המשיבים (להלן: "המקרקעין").

מטעמי נוחות יכונו הצדדים בהתאם להגדרתם בתיק ע.ש. 2/08, המערערת היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים והמשיבים המה הבעלים במושע במקרקעין.

עד ליום 5.6.02, חלה על המקרקעין תוכנית מס' 1170, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 23.7.64. מאז ועד היום, חלה על הנכס תוכנית מס' 4539א', אשר פורסמה למתן תוקף ביום 21.5.02 (להלן: "התוכנית המשביחה").

התוכנית המשביחה שינתה את ייעוד הנכס לאזור מגורים 2 המיועד לשימושים מעורבים של מסחר ומשרדים, בנייני ציבור, שטח ציבורי פתוח ומסחר וכן השלמה לתחנת דלק. בד בבד, בתוכנית המשביחה נקבעו 224% זכויות בניה בשטח עיקרי ו- 112% זכויות בניה בשטחי שירות עילאיים למעט חניות. בעוד שבתוכנית 1170 נקבעו 224% זכויות בניה בשטח עיקרי במעטפת הבניה למעט בשטחי החניה התת-קרקעיים.

סלע המחלוקת

עיקר יהבה הטילה המערערת על שאלת הפרשנות המשפטית והתכנונית שהעניק השמאי המכריע לשימושים המותרים של המקרקעין לפי תוכנית 1170 וכן לזכויות הבנייה לפי התוכנית המשביחה.

מהצד השני של המתרס, העמידו המשיבים את המחלוקת בעניין ההפחתות שבוצעו לצורך קביעת שווי המקרקעין לפי תוכנית 1170- שמא בוצעו כפל הפחתות והאם לפי התוכנית צפויה הייתה הפקעה נוספת לצורכי ציבור במקרקעין.

טענות הצדדים

לטענת המערערת, לפי תוכנית 1170, נכללו המקרקעין במגרש א(1) שייעודיו נקבעו בסעיף 6 לתקנון התוכנית ברשימה סגורה, כדלקמן: "להקמת מחסנים, נגריה, מסגריה, מוסך, תחנת סיכה, מפעל לכיפוף ברזל, מפעל צינורות, מפעל לבלוקים ומרצפות, חדר אוכל, מטבח ומשרדים". נטען, כי עסקינן בהוראה ספציפית הגוברת על כל הוראה אחרת בתקנון המתייחסת לייעודי הקרקע. לפי התוכנית המשביחה, תוכנית 4539א', שונו יעודי הקרקע לאזור מגורים 2 מיוחד לשימושים מעורבים מסחר ומשרדים בנייני ציבור ושטח ציבורי פתוח ומסחר, כן השלמה לתחנת דלק. על כן, לשיטת המערערת, טעה השמאי המכריע בהתעלמו ממגבלות השימוש במצב הקודם, היינו שימוש לתעשייה זעירה ומלכלכת בלבד, מגבלות שבכוחן להפחית את שווי המקרקעין לפי תוכנית 1170.

זאת ועוד, נטען כי עסקת טובול אינה מהווה את אבן הבוחן לצורכי השומה, מהטעם שבוצעה שנתיים לאחר המועד הקובע ולאחר כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה שהיה בה לשנות את ייעודי הקרקע מתעשייה זעירה ומלכלכת לתעשייה.

בהאי לא סגי, לגרסת המערערת, שגה השמאי בקובעו זהות בערכי השווי של המקרקעין בין שני מצבי התכנון. נטען, כי בתוכנית המשביחה נתווספו זכויות בנייה בשיעור של 112% לבניה בשטחי שירות עילאיים לא כולל חניות. מכאן, קבלה המערערת, כי שווי המקרקעין לפי התוכנית המשביחה בשומה המכריעה אינו מגלם ומשקף את השבחת זכויות הבנייה.

בתגובתה לערעור שכנגד, טענה המערערת כי סוגיית ההפחתות הינה שאלה שמאית ולא משפטית ולפיכך דין הערעור להידחות על הסף. לגופו של עניין, נטען כי ההפחתה הראשונה בוצעה במישור התכנוני ולעומתה ההפחתה השנייה בוצעה במישור השיווקי. לעניין סוגיית ההפקעה, טענה המערערת, כי הפקעה לצורכי ציבור אין תכליתה אך לצורך הפקעת דרכים וכי על פי הדין רשאית הוועדה המקומית להפקיע עד 40% לצורכי ציבור ללא פיצוי. אשר על כן, נטען, כי שווים של המקרקעין ראוי שיטמון בחובו אפשרות להפקעת חלק מהמקרקעין.

לטענת המשיבים, קיימת זהות מלאה ולמצער חלקית בין שתי ההפחתות שנקבעו בשומה המכריעה ביחס למצב התכנוני הקודם, היינו לפי תוכנית 1170. הפחתה בשיעור של 25% נקבעה בסעיף 5.2.2(ב) לשומה בגין "מגרש גדול ובלתי מחולק, העדר ודאות תכנונית למימוש בניה ודרכי גישה, אפשרות להפקעה נוספת, העדר תשתיות עירוניות [בין קיימות ובין בהתוויה] ומגבלות בגין בינוי קיים". הפחתה נוספת בשיעור של 15% נקבעה בסעיף 5.2.2(ד) בגין "גודל ודחייה". לשיטת המשיבים, ההפחתות חופפות האחת את רעותה ונדרש לבטל אחת מהן ולחלופין, להבחין ביניהן.

לא זו בלבד, הוסיפו המשיבים וטענו כי בשומה המכרעת לשווא נגרעו משטחי המקרקעין שטחים שנועדו לצורכי הפקעה לטובת הציבור. נטען, כי השמאי המכריע קבע כי יש לגלם בקביעת שוויים של המקרקעין את השטחים הצפויים להיגרע הימנו לצורכי הפקעה. השמאי הבהיר כי מהמסמכים שהונחו בפניו עלה, כי נתקבלה החלטה על הפקעה של 20% מהמקרקעין אלא שלא כל השטח הופקע בפועל ועל כן שוקללה ההפקעה הצפויה בקביעת ערכם של המקרקעין לפי תוכנית 1170. דא עקא, לשיטת המשיבים, בהתאם לתוכנית 1170 בוצע איחוד מגרשים לחלקה אחת כך שניתן היה, גם לפי המצב התכנוני הקודם, לבנות על גבי חלקה א'1, באופן רציף וללא כל צורך להפריש דרכים לצורכי ציבור. במילים אחרות: לא צפויה הייתה הפקעה נוספת לצורכי ציבור במקרקעין.

בתגובה לטענות המערערת, הבהירו המשיבים כי תוכנית 1170 לא באה לגרוע מיעודי הקרקע לפי תוכנית מס' 62 שקדמה לה אלא להוסיף עליהם, הדבר נכתב ברחל ביתך הקטנה בתוכנית. מכאן, שלא היה בתוכנית המשביחה כדי לשנות את יעודי הקרקע. ההיפכא- קבלו המשיבים כי השמאי המכריע לא הביא בכלל שיקוליו את שימושי המסחר והמגורים שהותרו ועוגנות בתוכנית 1170. מעבר לכך, נטען כי השומה המכרעת תואמת את השמאות מטעם המערערת לעניין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, היינו לפי תוכנית 1170. עוד נטען, כי השמאי המכריע בחר משיקוליו המקצועיים לדגום מעסקת טובול נתונים לחישוב שווי המקרקעין בהן עסקינן, ואין לבית המשפט סמכות להתערב בשאלות שמאיות. מעבר לכך, נטען כי בהתאמת עסקת טובול לענייננו בוצעו הפחתות לא כדין, הכוונה להפחתות הנובעות משינויים בשער הדולר היציג ובהפחתות בדרך של עיגול הסכומים כלפי מטה. לעניין, זכויות הבניה, ניתן כי מוקנית לוועדה המקומית סמכות להורות על תוספת שטחי שירות לתוכנית מכח תקנה 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות והיתרים), תשנ"ב- 1992. כך שלא היה בתוכנית המשביחה כדי לשנות בפועל את היקף זכויות הבניה בנכס. מעבר לכך, נטען בסיכומים, כי בניגוד להנחיות השמאי הממשלתי הראשי לא הוסיף השמאי המכריע למצב התכנוני הקודם את אחוזי הבניה בגין שטחי השרות. בד בבד, נטען בסיכומים, כי דה פקטו שיקלל השמאי המכריע את אחוזי הבניה בגין שטחי השרות בהערכת שווי המקרקעין לפי התוכנית המשביחה.

דיון והכרעה